Amortera på gemensamt bolån? Tänk på detta!

På senare tid när bolåneräntorna har höjts har vi familjerättsjurister på Private Banking märkt att det blivit vanligare att lösa eller göra en större amortering av bolån, för att minska hushållets kostnader.

Det är också ganska vanligt att par som bor tillsammans, sambor eller makar, har olika ekonomiska förutsättningar och därmed inte samma möjlighet att amortera. Men vad får det för konsekvenser om ena parten amorterar ett gemensamt bolån? Vi tar ett enkelt exempel.

Samborna Anders och Britta äger en bostadsrättslägenhet och har ett gemensamt bolån om 2 miljoner kr med lägenheten som pant. De är solidariskt betalningsansvariga för bolånet gentemot banken och har vardera en låneandel om 1 000 000 kr.

Anders amorterar ner bolånet med en miljon kronor, som han tar av egna medel. Därmed minskar parets bolåneskuld till 1 miljon kr och båda har nu en andel om 500 000 kr vardera. Som ni ser blir konsekvensen av Anders amortering att även Brittas skuld till banken minskar.

Gåva eller skuld?

Utgångspunkten är att låntagarna är ansvariga för ett gemensamt bolån med hälften vardera. När en part amorterar ett gemensamt bolån blir det antingen en gåva till den andre parten eller så uppstår ett skuldförhållande mellan parterna.

Det är mycket viktigt att parterna innan en större amortering diskuterar frågan och beslutar om den som amorterar ”bjuder” sin partner på amorteringen som gåva, eller om detta ska regleras som en intern skuld.

Om parterna är överens om att det är en gåva bör ett gåvobrev upprättas. I vårt exempel blir gåvobrevet en trygghet för Britta om parterna sedermera separerar. Om Anders går bort är det tydligt gentemot Anders arvingar vad som gäller – även det en trygghet för gåvotagaren Britta.

Om parterna är överens om att Anders i stället ska få ersättning av Britta för att han löst en del av Brittas bolån, ska parterna upprätta ett skuldebrev. I dessa fall krävs även ett samboavtal för att långivaren ska få tillbaka hela skuldbeloppet vid en eventuell separation.

Hur gör man med ränta och förfallodag?

Under lång tid var frågan om ränta på skuldebrev given, lån mellan närstående var i princip alltid räntefria. Men numera är det många som vill ha ränta, särskilt när föräldrar lånar ut pengar till sina barn. Mellan makar eller sambor är det enligt min uppfattning fortfarande vanligast med räntefria lån.

Angående förfallodag är det vanligast att knyta den till en senare överlåtelse (försäljning, arv, bodelning) av den aktuella bostaden. Tänk på att ett enkelt skuldebrev preskriberas efter tio år om det inte har skett något preskriptionsavbrott.

Många tror att den part som amorterar gemensamma bolån automatiskt får en större andel av bostaden. Det stämmer inte. En korrigering av ägarandelar sker aldrig med automatik, utan det krävs alltid en så kallad fångeshandling. Det är en handling som visar på vilket sätt den nya ägaren övertar hela eller delar av bostaden, till exempel genom köp eller gåva, vilket då framgår av ett köpeavtal eller ett gåvobrev.

Ägarandelar för en fastighet framgår av lagfarten hos Lantmäteriet. Beträffande bostadsrättslägenheter framgår ägarandelarna av bostadsrättsföreningens ägarregister.

Köp som alternativ till intern skuld

Det är ju helt naturligt att en ekonomiskt svagare part inte alltid känner sig bekväm med att ha stora lån både till banken och sin partner. I sådana fall kan den ena parten köpa en andel av den andre. Då gäller det att tänka till så att det blir riktigt mellan parterna – och dessutom korrekt deklarerat gentemot Skatteverket. Ett nytt exempel får illustrera detta.

Samborna Cecilia och David äger 50 procent vardera av en bostad som är värd 4 miljoner kr och paret har ett gemensamt bolån om 2 miljoner kr. Samborna har avtalat bort bodelningsreglerna. De har även ett skattemässigt uppskov av kapitalvinst från en tidigare bostad om 700 000 kr vardera. Paret vill uppnå en situation där de amorterar de gemensamma bolånen med totalt cirka 1 200 000 kr för att minska sina ränteutgifter. Var och en ska således amortera cirka 600 000 kr.

David saknar likvida medel och har inte möjlighet att amortera. De bestämmer därför att Cecilia ska köpa en andel av bostaden av David. Då marknadsvärdet på bostaden är 4 miljoner kr motsvarar 600 000 kr en andel om 15 procent.

Ett köpeavtal upprättas där det framgår att Cecilia köper 15 procent av bostaden från David för en köpeskilling om 600 000 kr. Efter försäljningen äger Cecilia 65 procent av bostaden och David äger 35 procent.

Nya ägarandelar får konsekvenser vid en eventuell framtida värdestegring eller värdeminskning av bostaden. När David äger en mindre andel av bostaden får han också en mindre andel av en vinst eller förlust vid försäljning. Ägarandelarna påverkar även fördelning av investeringskostnader i bostaden. Om paret ska renovera bör Cecilia stå för 65 procent av renoveringskostnaden och David för 35 procent.

Vilka blir skattekonsekvenserna?

Det är viktigt att observera att en försäljning kan få skattekonsekvenser i form av kapitalvinstskatt, skatt på uppskov samt stämpelskatt. I vårt exempel kommer Davids försäljningslikvid inte vara värd 600 000 kr i slutänden.

David ska nu deklarera sin försäljning. Om andelen säljs med vinst ska David betala 22 procent (22/30 x skattesatsen för kapital 30 procent) i kapitalvinstskatt på vinsten av den sålda andelen. David hade ju sedan tidigare ett skattemässigt uppskov om totalt 700 000 kr, så uppskovet för överlåten andel ska också tas upp till beskattning.

Det är viktigt att försäljningspriset blir rätt. Om parterna utgår från ett lägre värde än aktuellt marknadsvärde kan transaktionen för en bostadsrättslägenhet betraktas som ett blandat fång, vilket får helt andra skattekonsekvenser.

För fastigheter betraktas transaktionen som en gåva om ersättningen understiger andelens taxeringsvärde, vilket också medför andra skattekonsekvenser. För fastigheter utgår även stämpelskatt om ersättningen motsvarar 85 procent eller mer av överlåten andels taxeringsvärde föregående år.  

Om Cecilia och David varit gifta med varandra istället för sambor hade de eventuellt kunnat lösa denna situation genom en bodelning inom äktenskapet, med delvis andra konsekvenser.

Egna lån i stället för gemensamma?

När två parter har olika stora inkomster kanske den ena inte har möjlighet att få ett lika stort lån som den andre. Då kan parterna köpa bostaden med olika ägarandelar utifrån sina ekonomiska insatser i bostaden med varsitt bolån. Om någon av dem sedan vill amortera gör man det på sitt eget bolån.

Här är det viktigt att förstå att alla kreditinstitut kräver en pant för bolån. Panten är normalt sett bostaden som paret köper. Kreditinstituten kräver därför oftast att båda låntagarna tar lån i samma kreditinstitut, så i praktiken kan det bli ett praktiskt problem om parterna har olika banker.

Vad bör föräldrar tänka på innan de löser barns bolån?

När vuxna barn har höga bolånekostnader kanske föräldrarna vill hjälpa till genom att lösa hela eller delar av lånen. Om du är i den situationen måste du först bestämma om du vill ha tillbaka dessa pengar av ditt barn eller inte.

Vill du ha tillbaka pengarna bör ni upprätta ett skriftligt skuldebrev. Detta är viktigt, kanske främst för dig som fordringsägare och gentemot dina övriga arvingar – men även för ditt barn. Skulden till dig kan nämligen få stor betydelse vid en eventuell bodelning mellan ditt barn och dennes respektive. Se exempel lite längre ner.

Om du inte vill ha tillbaka pengarna bör du upprätta ett gåvobrev. Har du flera barn är det viktigt att det gåvobrevet är tydligt, så att det inte blir tvistigheter mellan barnen i framtiden. En gåva till barn är enligt huvudregeln ett förskott på arv.

Något särskilt att tänka på om barnet har en partner?

Om ditt barn har bolånet gemensamt med sin partner måste du vara medveten om att du genom att lösa bolånet även löser partnerns andel. Endast halva beloppet du skänker betraktas som en gåva till ditt barn, den andra delen blir en gåva till partnern.

En vanlig lösning är att föräldern upprättar ett gåvobrev på hela beloppet till sitt barn som ett förskott på arv. I samband med att barnet använder pengarna till att lösa det gemensamma bolånet upprättar barnet och dennes partner ett internt skuldebrev mellan sig. Ett nytt exempel belyser detta.

Erikas dotter Fanny äger ensam en bostad värd 4 miljoner kr med eget bolån om 3 miljoner kr. Hon bor där tillsammans med sin partner och bodelningsregler gäller avseende bostaden. Mamma Erika ger sin dotter en gåva om 3 miljoner kr och Fanny löser hela bolånet.

Något år senare separerar Fanny och hennes partner. Vad innebär det? Innan lånet löstes var nettovärdet av bostaden en miljon kronor (4 000 000 – 3 000 000) och vid en bodelning då hade parterna fått ett värde om 500 000 kr vardera. Men nu är ju bostaden är obelånad och med ett marknadsvärde på 4 miljoner ska vardera part ha ett värde om 2 miljoner kr i bodelningen.

Att tänka på

Värdet av bostad och bolån samt eventuella interna skuldförhållanden påverkar en bodelning. Det gäller både för sambor och makar, när förhållandet upphör genom separation eller dödsfall. I många fall krävs det att parterna har skrivit ett samboavtal eller ett äktenskapsförord, för att uppnå de juridiska resultat som parterna vill uppnå.

Som framgått kan lösen av gemensamma bolån medföra oväntade familjerättsliga följer. En lösning kan vara bra ur ett skattemässigt perspektiv men inte alls bra ur ett civilrättsligt, och vice versa. I ”ekvationen” måste även hänsyn tas till bolåneinstitutens syn på kreditrisk, kalkyler och kreditvärdighet hos låntagarna.

Det är viktigt att sätta sig in i reglerna och förstå konsekvensen av de val man gör. Samtidigt är det inte alltid enkelt att hitta en lösning som blir bra ur samtliga perspektiv.

Mitt råd är att du resonerar med en familjerättsjurist innan några beslut tas, så att inte någon viktig aspekt förbises. Din rådgivare i Private Banking kan sätta dig i kontakt med någon av oss jurister.

Text: Catharina von Harten  Illustration: Shutterstock

Publicerat 24.01.2024