Äga hytte i Norge

Sverige toppar listan på utlandsägda hytter i Norge. Ungefär en fjärdedel av de utlandsägda hytterna i Norge ägs av en svensk, enligt en undersökning från norska statistiska centralbyrån för några år sedan. De norska kommunerna Trysil, Øyer och Nord-Aurdal är de mest populära.

Men det finns en del att tänka på innan man slår till. För dig som funderar på att köpa ett fritidshus i den norska fjällvärlden – eller kanske redan är ägare – följer här en genomgång om vad du bör känna till om norska skatter och juridik.  

1. Att tänka på vid själva köpet

Att köpa en fastighet i Norge följer i princip samma procedur som här hemma – med den viktiga skillnaden att ett bud, muntligt eller skriftligt, är bindande i Norge. En köpare som vill dra sig ur affären efter att säljaren accepterat budet kan bli ersättningsskyldig. Det är bra att känna till innan man lämnar bud i Norge! Enligt svenska regler är man bunden först när både säljare och köpare skrivit på kontraktet.

Man får också se upp med att det i vissa norska regioner finns krav på boende (på norska boplikt) och brukande (driveplikt). I dessa regioner kan du alltså inte äga fastigheten som fritidsbostad utan måste skriva dig i Norge, vilket innebär en mer formell flytt.

2. Norska ägandeformer

Det är fritt fram för svenska medborgare att köpa en fritidsbostad i Norge. Du behöver dock ansöka om ett norskt D-nummer för att bli fastighetsägare. Ansökan görs enklast hos norska Kartverket i samband med köpet.

Precis som i Sverige finns olika sätt att äga en fritidsbostad. Det vanligaste är att man äger den själv. Såklart finns även varianter liknande våra bostadsrättsföreningar, andelshus och andelslägenheter. Informationen i denna artikel utgår från de fall då du själv som privatperson äger din fritidsbostad (på norska selveier).  

3. Skattskyldighet i Norge

Äger du en fritidsbostad i Norge och inte har några andra anknytningsfaktorer till landet blir du ändå skattskyldig i Norge för dina norska tillgångar. Det gäller både förmögenhet och inkomster knutna till den norska egendomen. Man säger att du är begränsat skattskyldig i Norge.

De poster som kan bli aktuella i den norska inkomstdeklarationen (skattemeldingen) är:

• Statlig och kommunal förmögenhetsskatt på dina norska tillgångar minus skulder  
• Skatt på hyresintäkter vid uthyrning
• Skatt på vinst eller redovisning av förlust vid en försäljning

Därutöver betalar du årligen en kommunal fastighetsskatt (eiendomsskatt) som faktureras från respektive kommun.

4. Mer om den norska förmögenhetsskatten

Förmögenhetsskatt har vi inte haft i Sverige sedan 2006 men i Norge finns den kvar, uppdelad på kommunal och statlig formueskatt.  

För att hitta rätt i det norska regelverket kring förmögenhetsskatt måste man veta om bostaden är registrerad som primärbostad, sekundärbostad eller fritidsbostad. Hos Kartverket finns ett officiellt register där detta framgår. I de flesta fall då svenskar äger en hytte i Norge är den registrerad som en fritidsbostad.

En hytte som används som fritidsbostad kan dock definieras som en sekundärbostad – om den hyrs ut i stor omfattning och är en åretruntbostad. I denna artikel begränsar vi oss till de regler som gäller för hytter som definieras som fritidsbostäder och också används för fritidsändamål. Andra regler gäller för andra slags bostäder.

För att bestämma förmögenhetsskatten på en hytte som är fritidsbostad räknar det norska skatteverket, skatteetaten, fram ett så kallat formuesverdi som ska motsvara 30 procent av ett uppskattat marknadsvärde. Detta värde syns i ägarens norska deklaration. Finns det skulder kopplade till fritidsbostaden kan de i vissa fall reducera värdet.

Från förmögenhetsvärdet på fastigheten får ett avdrag om 1 760 000 NOK per person göras.  Överskjutande värde upp till 20 700 000 NOK per person beskattas sedan med statlig + kommunal skatt med sammanlagt 1 procent. För ett förmögenhetsvärde därutöver blir skattesatsen 1,1 procent. Siffrorna avser inkomståret 2025.

Utifrån den norska värderingsmodellen och de generösa avdragen (förutsatt att man inte äger andra tillgångar i Norge) kan man alltså äga en fritidsbostad med ett marknadsvärde om drygt 5 800 000 NOK innan uttag av förmögenhetsskatt blir aktuellt. För exempelvis makar som äger ett fritidshus med hälften vardera går gränsen vid ett marknadsvärde om drygt 11 700 000 NOK, eftersom man då erhåller dubbla grundavdrag.

5. Kommunal egendomsskatt

I tillägg till förmögenhetsskatten finns även en kommunal egendomsskatt (eiendomsskatt) som tas ut av drygt 70 procent av Norges kommuner. Denna skatt faktureras från kommunen och är ingenting som syns i den norska inkomstdeklaration.

Egendomsskatten påminner till viss del om den ovan beskrivna förmögenhetsskatten. Man utgår från ett marknadsvärde där vissa kommuner tillämpar generella avdrag, men inte lika generösa som för förmögenhetsskatten. Själva skattesatsen är däremot lägre och varierar från 0 till 4 promille.

6. Om du får hyresintäkter

I enlighet med norska regler är hyresintäkter upp till 15 000 NOK per år skattefria om man hyr ut sin hytte när man själv inte nyttjar den. Fribeloppet avser själva hytten så det spelar ingen roll om man är flera ägare. Belopp över 15 000 NOK är alltså skattepliktiga men man får ett schablonavdrag motsvarande 15 procent av intäkten. Man får dock inte dra av eventuella kostnader som man har för uthyrningen.

Om man hyr ut genom en uthyrningsfirma eller liknande medges inte avdrag för den provision som uthyraren tar. Däremot ska inte eventuella avgifter som hyresgästen får betala till uthyrningsfirman räknas med i hyresintäkten. Detta kan vålla problem. Vissa uthyrningsfirmor har koll på detta medan andra är sämre. Tipset är att fråga uthyrningsfirman vilka rutiner de har så man får den hjälp man behöver.

Skattepliktiga hyresintäkter ska alltså tas upp i den norska deklaration och kommer att beskattas med 22 procents skatt om du hyr ut samtidigt som du själv använder bostaden för fritidsändamål. Om du mer affärsmässigt hyr ut fastigheten blir skattebelastningen en annan.

Även Sverige kan vilja beskatta dina norska hyresinkomster enligt svenska regler. I Sverige har vi ett schablonavdrag per bostad om 40 000 kr plus ett avdrag med 20 procent av hyresintäkten. De norska hyresinkomsterna kan därmed behöva redovisas både i din norska och svenska deklaration. I vårt nordiska dubbelbeskattningsavtal finns sedan regler som gör att man inte behöver betala dubbel skatt.

7. Försäljning av hytten

I Norge är en vinst från försäljning av hytte skattefri om du ägt den i mer än fem år och själv använt den som fritidsfastighet i minst fem år under de sista åtta åren före försäljningen. Om du skulle sälja den innan femårsfristen löpt ut beskattas en framräknad reavinst med 22 procent norsk skatt, det vill säga samma effektiva skattesats som gäller i Sverige.

Sverige kommer också att vilja beskatta försäljningen men här har vi ingen femårsfrist så reavinstbeskattning kommer att ske i Sverige, oavsett när i tid man säljer. Blir det skatt i båda länderna får man ta hjälp av dubbelbeskattningsavtal så att skatten inte blir dubbel.

Om fritidsbostaden skulle säljas med förlust är huvudregeln att förlusten bara är avdragsgill om en eventuell vinst hade varit skattepliktig.

8. Arvs- och gåvoskatt

Varken Sverige eller Norge har i dagsläget någon arvs- eller gåvoskatt. I båda länderna diskuteras från tid till annan ett återinförande men i dagsläget finns inga konkreta förslag.

9. ROT och RUT enligt svenska regler

Vi är ju vana att beakta ROT och RUT för våra svenska fastigheter. Få känner dock till att dessa regler kan bli tillämpliga även på en bostad utanför Sverige.

Arbete som en norsk hantverkare utför på fritidsbostad i Norge kan alltså bli föremål för svenskt ROT-avdrag. Då den utländska utföraren inte har ett svenskt F-skattebevis krävs en hel del administration för att få det i hamn. Utföraren ska bland annat kunna visa att de inte har några brister när det gäller redovisning och betalning av skatter och avgifter.

10.  Annat att tänka på vid utlandsboende

Oavsett om har en fritidsbostad i Norge eller längre söderut, är det alltid bra att fundera på vad som händer med egendomen vid sjukdom och dödsfall. I Sverige är det vanligt att man upprättar en framtidsfullmakt så att någon kan träda in om man blir varaktigt oförmögen att själv agera. Den svenska fullmakten avser svenska förhållanden och kan inte per automatik användas i utlandet, så här behöver man ta reda på vad som krävs enligt lokala regler. Norge har en motsvarighet till vår svenska framtidsfullmakt men behöver upprättas enligt norska krav.

Vill man att den utländska egendomen ska omfattas av testamente behöver man beakta både de svenska och utländska reglerna. Här är mitt råd att ta hjälp av en familjerättsjurist för vidare konsultation.

Funderar du på att köpa en fritidsbostad i Norge och vill veta mer om norsk juridik och skattelagstiftning är du välkommen att ta kontakt med mig, Anna Sandén, via din rådgivare i Private Banking.

Text: Anna Sandén, i samarbete med Gry Fremstad och Olav Platou på Private Banking Norge 

Publicerat 28.01.2025